올해 주택임대차보호법이 두 차례에 걸쳐 개정되어 시행을 앞두고 있다. 지난 6월 9일 개정된 안은 묵시적 계약 갱신 통지 기간 등에 관한 것으로 오는 12월 10일 시행될 예정이고, 많은 분들이 관심을 갖고 계신 계약갱신 요구권에 관한 개정법은 7월 31일 개정되었는데 시행은 6월 개정법보다 앞선 11월 1일부터 될 예정이다.
  6월 9일 개정된 조항은 묵시적 갱신에 관한 내용이다. 기존에는 ‘임대인의 경우 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전'까지, ‘임차인의 경우 기간 만료 1개월 전’ 까지 임대차계약을 갱신할지 여부에 관한 의사를 상대방에게 통지할 수 있고, 위 기간 동안 서로 간에 아무런 통지가 없으면 기존의 계약 조건대로 임대차계약이 갱신된 것으로 보았는데, 만약 임대차계약을 종료하게 될 경우 임대인의 경우 새로운 임차인을, 임차인의 경우 새로운 집을 구하기에 1개월의 기간이 너무 촉박하다고 보아서 ‘기간 만료 1개월 전’을 ‘기간 만료 2개월 전’ 으로 개정하게 되었다.
 한편 7월 31일 개정을 통해 오는 11월 1일부터 ‘임차인의 계약갱신요구권’ 제도가 도입된다. 개정 주택임 대차보호법 제6조의 3에 의하면, 임차인은 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지(12월 10일부터는 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 이유 없이 갱신을 거절할 수 없고, 이 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 체결되는 것으로 보게 된다. 기존에는 전혀 없던 개념인데다, 임차인의 주거 안정을 두텁게 보호하는 한편 임대인의 재산권을 크게 제한하는 것이라서, 이미 도입되는 것으로 확정이 되었음에도 여전히 찬반 의견이 분분하고, 여러 가지 궁금해 하시는 사항들도 많은 상황이다. 아래에서는 계약갱신요구권에 관해 많은 분들이 궁금해 하시는 사항을 대표적으로 몇 가지 살펴보겠다.

Q1. 갱신요구권은 몇 번 가능한가?
 임차인은 임대차 기간을 통틀어 1회에 한해 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다. 이 제도는 최대 4년의 주거를 보장하는 것이 아니라 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 하는 것이므로, 개정법이 시행되는 2020년 11월 1일 기준으로 이미 임대차기간이 4년이상인 경우에도(연장계약·묵시적 갱신 불문) 임차인은 기간 내에 계약 갱신을 요구할 수 있다.

Q2. 갱신되는 임대차의 존속기간은?
  2년의 기간이 임차인에게 보장된다. 즉 임대인은 새로 갱신되는 2년의 기간을 보장할 의무가 있고, 임차인은 그 2년 중에라도 언제든지 임대차계약 해지를 통보할 수 있다. 다만, 이 경우 그 해지의 효력은 임대인이 임차인으로부터 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다.

Q3. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사에 해당하나?
 그렇지 않다. 계약갱신요구권은 그 권리를 행사한다고 명확하게 의사를 표시한 경우에만 행사한 것으로 인정되는 것으로, 묵시적 갱신과는 다른 제도이다.
따라서 이미 묵시적 갱신이 되어 거주 기간이 4년이 넘더라도 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있고, 갱신 요구권 행사를 통해 한 차례 계약이 갱신되는 경우에도 그와 같이 갱신된 계약기간이 만료되기 2개월 전까지 서로 아무런 의사를 통지하지 않으면 계약이 묵시적으로 또 다시 갱신된다.

Q4. 임대인과 임차인이 사전에 갱신요구권을 행사하지 않기로 약정할 수 있는지?
  그러한 약정은 효력이 없다. 주택임대차보호법은 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 편면적 강행규정을 두고 있는데 갱신요구권을 배제하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 사전에 이를 배제하기로 하는 약속은 임대차계약서 등 서면을 통한 것인지 여부를 불문하고 효력이 없다.

Q5. 갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나?
  특별히 정해진 방식이 없으므로, 구두, 문자메시지, SNS, 이메일 등 원하는 방법으로 행사할 수 있다. 다만 나중에 분쟁이 발생할 경우 증거가 필요할 수 있으므로, 가급적 상대방의 수신을 확인할 수 있는 방법으로 메시지를 전송하거나 내용증명 우편 등을 활용하기를 권유 드린다.

Q6. 예외적으로 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유로는 어떤 것이 있나?
  임대인(임대인의 직계존속 또는 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제로 거주하려고 하는 경우, 임차인이 주택임대차보호법 및 당해 임대차계약상 임차인의 의무를 위반하는 경우(예를 들면 월세 지급을 2개월 이상 연체하는 경우) 등에는 임대인이 그 사유를 들어 계약 갱신을 거절할 수 있다. 만약 임대인이 법인이라면 직접 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없다.
 

Q7. 전세 세입자가 계약 갱신을 요구할 경우 임대인이 월세로 전환하자고 요구할 수 있나?
  갱신되는 임대차는 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보므로, 임차인이 동의하지 않는 한 전세를 월세로 전환할 수 없다. 그리고 임차인이 동의해서 월세로 전환하는 경우에도 주택임대차 보호법 제7조의 2에 따른 법정전환율이 적용되므로, ‘전환되는 금액의 10%’와 ‘기준금리 + 3.5%’ 중 낮은 비율을 곱한 금액을 초과하지 않는 범위 안에서 월세를 정해야 한다.
  이처럼 갱신요구권은 임대인과 임차인의 권리에 지대한 영향을 미치게 되므로, 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하시기 전에 관련 사항을 반드시 확인하시어 불측의 손해를 방지하시는 것이 좋겠다.