영세한 임차인, 그들의 노력에 의한 지역 활성화, 정작 지역 활성화에 이바지한 임차인은 내쫓기는 현실. 소위 젠트 리피케이션(gentrification)의 현상으로 고통받는 상가임차 인과 조물주보다 더 위에 있는 건물주인 상가임대인. 최근 상가임차인을 더욱 보호하기 위하여 상가임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 함)이 개정되었습니다. 권리금회 수의 기회보장 등의 상가임대차법의 여러 쟁점이 있으나, 아래에서는 개정된 사항을 위주로 알아보도록 하겠습니다.
<사례1> 건물주인 甲은 임차인인 乙과 2018년 6월경 청주시 서원구 산남동 산남빌딩 101호(식당)를 차임(월세) 200만 원, 보증금 1억 원, 임대기간 1년에 상가임대차계약을 체결한 경우에, 甲은 위 임대차계약을 갱신하면서 차임 또는 보증금의 10%를 인상할 수 있는가?
상가임대차법 제11조 제1항, 동법 시행령 제4조에 의하면, 상가임대인은 차임 또는 보증금의 5%를 초과하여 증액할수 없다고 규정하고 있습니다. 그런데 위 규정을 적용하기 위해서는 상가임대차법 제2조의 적용범위에 따른 환산보증 금을 우선적으로 확인하여야 합니다. 환산보증금이란 보증 금에 월 차임의 100배를 더한 금액으로, 상가임대차법의 계약갱신, 권리금회수에 관한 조항은 환산보증금과 상관없이 적용되나, 차임 등의 증액에 관한 조항은 환산보증금 이하의 상가임대차계약에만 적용됩니다. 상가임대차법의 적용을 위한 청주시의 환산보증금은 현행 3억 7천만 원입니다 (참고로 세종시의 현행 환산보증금은 5억 4천만 원임). 그 런데 본 상가임대차의 환산보증금은 3억 원[1억 원(보증금) + 2억 원{200만 원(차임) × 100}]이므로, 甲과 乙 사의의 상가임대차는 상가임대차법이 적용되는바 甲은 차임 또는 보증금의 5%까지만 인상할 수 있습니다(참고로 환산보증금을 초과하는 경우, 차임증감에 관하여 민법 제628조가 적용됩 니다). 즉 상가임대차와 관련된 분쟁의 경우 상가임대차법 제2조의 적용범위와 그 기준으로 환산보증금을 우선적으로 확인하여야 합니다.
<사례2> 건물주인 甲은 임차인인 乙과 2013년 5월 1일 청주시 서원구 산남동 산남빌딩 101호(식당)에 관하여 5년의 기간 으로 상가임대차계약을 체결한 경우, 또는 2013년 12월 1일에 상가임대차계약을 체결한 경우, 각 경우에 乙은 10년 임대차 기간으로 보호될 수 있는지?
상가임대차법은 2018년 10월 16일에 개정되면서 기존 최장 갱신으로 보호되는 임대차기간을 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 즉 한 번 임대차계약을 체결하면 임차인은 상가임대차법 제10조 제1항의 각 호 사유(3기 차임 연체 등) 에 해당하지 않는 한 영업을 시작한 상가에서 최장 10년까지 영업할 수 있어서 안정적으로 투입된 인테리어 등의 영업비용을 충분히 벌 수 있도록 한 것입니다. 그런데 임차인이 위와 같은 10년의 갱신요구권을 행사하기 위해서는 2018
년 10월 16일 당시 이미 5년의 계약이 완료되지 않아야 하는데, 위 사례에서 2013년 5월 1일에 상가임대차계약을 체결한 乙이 10년간 영업을 하기 위해서는 5년이 경과한 시점 인 2013년 5월 이전에 甲에게 계약갱신을 요구하고 甲도 계약갱신에 동의하여야 합니다. 단 종전 상가임대차법의 최장 계약갱신기간은 5년이므로 甲은 乙의 갱신요구에 응할 의무는 없으며, 이 경우에 乙은 산남빌딩 101호를 사용·수익할 정당한 권원이 없고 개정된 10년의 갱신요구권도 주장할수 없으며 현재 점유하고 있더라도 산남빌라 101호를 명도 하여야 합니다. 그러나 甲이 계약갱신에 동의하는 경우 乙 은 3기의 차임 연체 등의 특별한 사유가 없는 한 2023년 4 월 30일까지 산남빌딩 101호를 사용할 수 있습니다.
그리고 2013년 12월 1일에 상가임대차계약을 체결한 乙은 2018년 12월 이전(기간만료 6개월에서 1개월 전)에 甲에게 계약갱신요구권을 행사하고, 甲은 乙의 3기 차임 연체 등의 정당한 사유가 없는 한 乙의 계약갱신요구에 응하여야 합니다. 언제 상가임대차계약을 체결하였고, 그 후 갱신을 했는지 여부에 따라서 개정된 10년의 계약갱신요구 권의 존부가 결정된다고 할 것이므로 위의 사항을 확인하 여야 할 것입니다.
지면 관계상 다양한 사례와 쟁점을 다루지 못하였습니다.
이 글을 읽는 어떤 독자도 잘못 읽거나 오해할 수도 있으니 좀 더 자세한 상담을 원하시면 법률 전문가를 찾아가시기 바랍니다.

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