문) A는 2017년 1월 B에게 아파트를 보증금 1억원에 월세 100만원으로 2년간 임대했다. 이들은 2018년 11월 월세를 150만원으로 올리는 한편 계약기간은 2021년 1월까지로 하기로 하고 임대차계약을 갱신했다. A는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 B에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지했다. B는 같은 해 11월 “조건을 바꿔서라도 기간을 2년 더 늘리하고 싶다”며 갱신을 요청했다. 하지만 A는 실거주를 목적으로 갱신거절 의사를 밝혔다. A는 B가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 주택 인도소송을 냈는데, 재판에서는 임대인의 실거주 입증 책임이 누구에게 있는지가 쟁점이 됐다. 입증책임이 누구에게 있을까?
답) 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 주택임 대차는 그 기간을 2년으로 본다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(법 제6조). 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우도 마찬가지다. 이것을 묵시적 갱신이라고 한다.
그런데 임대인이 기간 만료 2개월 전까지 명시적으로 갱신 거절 통지를 하면 임차인은 기간이 지나면 집을 비워주어야만 한다. 임차인의 주거권이 불안해질 수밖에 없다. 이런 불안을 덜어주기 위해, 2020. 7. 31. 법 개정을 통해 임대인은 법에서 정한 일정한 사유가 없는한 임차인의 갱신요구를 거절하지 못하도록 하였다(법제6조의3 제1항). 그 거절 사유 가운데 하나가 “임대인 (직계존·비속 포함)이 실제 거주하려는 경우”이다(법 제 6조의3 제1항 제8호).
문제는 임대인의 실거주 목적에 대해 누가 입증할 책임이 있는가이다. 다른 요건 사실과 달리, 이 입증은 대단히 어렵다. 이와 관련하여, 최근 법원은 아래와 같이 판결했다. [서울중앙지법 2021가단5013199 판결] “개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절 사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다”, “임차인 입장에선 이를 확인 하기 어려운 사정이 있지만, 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절 사유와 동일한 정도의 판단 기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다.”
“또 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후 적으로 임차인을 보호하고 있다”, “개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다.” 임차인에게 입증책임을 지운 것이다.
결국, 위 사안에서, B는 임대인 A에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 구체적으로 입증하지 못하는 한 주택을 A에 인도해 주어야 하고, 이를 지체하면 월세 상당액을 부당이득으로 반환하여야 한다.
