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권리금 이야기
장광덕 변호사  |  rbs-1901@hanmail.net
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[181호]
승인 2019.04.08  12:03:11
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▲ 장광덕(장앤윤 법률사무소) 변호사

[사례1] A는 2014년 5월 20일 신축건물의 소유자 B와 B소유의 상가건물에 대하여 ‘임대차기간 1년, 보증금 2,000만 원, 차임 100만 원’을 내용으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 2,000만 원 상당의 인테리어공사를 완료하고 현재까지 편의점을 운영하고 있는데, 최근 B는 A에게 본인이 위 상가 건물을 사용한다며 2019년 5월 20일까지 상가건물을 원상 회복하고 인도하라는 내용증명을 보냈습니다. A는 B의 요구에 응하여야 할까요? A는 계약갱신을 요구할 수 있을까 요? A가 권리금을 보장받을 수 있는 방법이 있을까요?
[사례2] A는 2014년 5월 20일 상가건물의 소유자 B와 B소 유의 상가건물에 대하여 ‘임대차기간 1년, 보증금 2,000만 원, 차임 100만 원’을 내용으로 하는 임대차계약을 체결한한 후, 기존 임차인 C에게 권리금 2,000만 원을 지급하고, 현재까지 편의점을 운영하고 있는데, 최근 B는 A에게 2019 년 5월 20일까지 상가건물을 원상회복하고 인도하라는 내용증명을 보내왔고, 이에 A는 신규임차인이 될 D와 권리금 계약을 체결한 후 B에게 D를 소개하였으나, B가 D에게 비정상적으로 높은 차임을 요구하며 D와의 새로운 임대차계약 체결을 거부하였습니다. A는 B의 요구에 응하여야 할까요? A는 계약갱신을 요구할 수 있을까요? A가 권리금을 회수할 수 있는 방법이 있을까요?


  상가건물임대차보호법 제10조 제2항이 2018. 10. 16. 개정되어 상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 ‘5년’에서 ‘10년’으로 늘어났습니다. 다만, 개정조항은 부칙 제2조에서 ‘이 법 시행후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있습니다. 따라서, 위 두 사례 모두 개정법이 적용되지 않으므로, A는 B에게 계약갱신을 요구할 권리는 없다고 할 것입니다.
  한편, 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 법이 정한 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 사유 없이 방해하여 임차인이 권리금 회수 기회를 상실한 경우, 임대인의 손해배상의무를 규정하여 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다.

  [사례1]의 경우, 임대차계약서상 임대차 종료시 A가 원상 회복하여야 한다는 약정이 있는 반면 B가 A의 권리금을 보장하여야 한다는 약정이 없다면, A는 상가건물을 임대차계약 당시 상태로 원상회복할 의무는 있지만 B에게 권리금을 청구하거나 권리금회수기회방해를 원인으로 한 손해배상을 청구할 수는 없습니다.
  [사례2]의 경우, A가 임대차계약 당시 C가 이미 설치한 인테리어를 그대로 이용하였고, 상가건물에 추가적인 변경을 가하지 않았다면, A는 원상회복 의무를 부담하지 않습니다.
  한편, A가 임대차 계약이 종료하기 3개월 이내에 B에게 신규 임차인이 되려는 D를 주선하였음에도 B가 D에게 현저히 고액의 차임을 요구하여 새로운 임대차계약의 체결이 무산되었다면, B의 행위는 정당한 사유없는 권리금 회수기회 방해에 해당하므로 A는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 B를 상대로 손해배상을 청구할 수 있으며, 그 손해배상액은 신규임차인 D가 임차인 A에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액의 범위에서 정해지게 됩니다.
  다만, 임차인이 위와 같이 임대인에게 손해배상을 청구할수 있으려면, 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임 차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.
  즉, 임차인이 권리금 회수 기회를 보장받거나 또는 권리금 회수 기회 박탈에 따른 손해배상을 청구하기 위해서는 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임대인에게 신규임차인의 자력 등을 알리며 새로운 임대차계약을 주선해야 하고, 임대인이 신규 임차인과의 새로운 임대차계약을 정당한 사유 없이 거절하는 사정이 있어야 합니다.
 

  만물이 기지개를 켜는 생명의 달입니다. 가정에 화목과 행복이 넘쳐나기를 기원 드립니다.

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