A는 직장문제로 평소 이사를 자주 다니는 편이었기 때문에 부동산중개업자인 B와 자주 거래를 하게 되었고, 최근 B의 중개로 C의 소유인 주택을 임차하였다. B는 그간 A와 많은 거래를 하는 과정에서 충분한 중개료를 받았다는 점을 고려하여 특별히 이번에 한해 중개료를 받지 않고 무상으로 중개를 해 주었다. 그런데 B는 A에게 위 주택에 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인 D가 있다는 사실을 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금 전액을 확보할 수 있다고 설명을 잘못하였으며, A는 B의 말만 믿고 임대차계약을 체결하고 전세권설정등기를 하였다. 하지만 이후 위 주택이 경매되었고 A는 임차보증금을 전혀 배당받지 못하였는바, 이러한 경우 A가 B에게 중개대상물의 확인, 설명의무 위반으로 인한 손해배상청구를 할 수 있을까?

  민법 제681조는 ‘수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.’;고 규정하고 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항은 ‘개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 ’당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계‘를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.’고 규정하고 있다.
또한 같은 법 제30조 제1항은 ‘개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.’고 규정하고 있는바, 위와 같은 규정을 종합하면 공인중개사인 B는 A에게 손해를 배상할 책임이 있다고 판단된다.
다만, 공인중개사가 중개료를 받지 않고 중개행위를 한 경우에도 위와 같은 법리를 그대로 적용할 수 있는지 여부가 문제되는데 이에 대해 판례는 ‘부동산중개업법 제17조 제1항은 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상 물의 상태ㆍ입지ㆍ권리관계ㆍ법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개 의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실ㆍ정확하게 설명하여야 한다고 규정하고, 같은 법 제19조 제1항 은, 중개업자가 중
개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 부동산중개계약에 따른 중개업자의 확인ㆍ설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에
게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니다.(대법원 2002. 2. 5. 선고 001다71484판결)’라고 판시한 바 있다.
결국 위와 같이 중개료를 지급하지 않은 무상의 부동산중개라고 하여도, 공인중개사의 과실이 있는 경우라면 손해배상청구를 하여 그 손해를 보상받을 수 있다.

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