장광덕 변호사 (법률사무소 한비 대표변호사)
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A는 건물주인 B로부터 상가를 임차하여 영업 중 임대차 기간이 종료함에 따라 상가임대차보호법에 따라 건물주 B에게 신규임차인 C를 주선하였는데, B는 앞으로 B 또는 양수인이 상가건물을 재건축할 예정이라는 이유로 C와의 임대차계약 체결을 거절한 후 상가건물을 D에게 매도하였습니다. 이에 A는 B를 상대로 상가임대차보호법에 따른 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 청구하였는데, 법원은 어떠한 판단을 하였을까요?


1심과 2심 재판부는 B가 정당한 사유 없이 A가 주선한 신규임차인 C와의 임대차계약의 체결을 거절하였다는 이유로, A의 손을 들어주었습니다. 그러나 대법원은 A가 승소한 원심판결을 파기하고 원심법원에 환송하였습니다.


상가건물의 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 임대인은 일정한 경우 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는데, 그 중 하나가 ‘임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’입니다.


위 사례에서 쟁점이 되었던 부분은 종전 소유자인 임대인 B가 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우에도 임대차 체결 거절의 정당한 사유가 인정되는지 여부였습니다.


대법원은 “종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가 건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.”고 판단하였습니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결).


재건축이 예정되어 있는 상가건물에 대하여, 소유자 겸 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 손해배상책임을 지지 않으려면, 임대인은 임대차 종료 시 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한다는 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 하며, 중간에 소유자가 변동될 예정이라면 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되어야 합니다.


결국, B는 임대차계약 종료 시 A에게 ‘B 및 건물양수인에 의해 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라’고 하였고, A가 주선한 C에게도 ‘신규 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하며, 재건축 이후 임대차계약 체결을 보장하지 않는다’고 말하였으며, 실제로도 임대차계약 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후까지 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 상태가 계속되었으므로, B는 신규 임대차계약의 체결을 거절할 정당한 사유가 있었고, 따라서 A에게 권리금 상당의 손해배상을 해줄 의무가 없었던 것입니다.

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